ビルを百年使う。
強い想いから生まれたプロジェクト「R2」の現在とこれから

丹青社ではイノベーション推進の一環として、各種研究開発や実証実験に積極的に取り組み、新サービスや新事業の開発を通して新しい価値の創造に挑戦し続けています。その一つであり、順調に成長しているプロジェクトが築古不動産をリノベーションし再活性化する新規事業「R2（Real-estate Revitalization／不動産再活性化）」（以下R2）です。本ニュースレターでは、プロジェクトメンバーの南と松本から、プロジェクト発足の背景や現在の取り組み、そして目指す未来について紹介します。

松本　R2にはサステナブルやSDGsといった社会的な観点ももちろんありますが、発端としては個人的な想いの方が大きいです。というのも、丹青社で展示会などの空間づくりに携わる中で、「作って壊す」だけではなくて、あるものを活用してもっと長く使えるようなビジネスモデルを生み出せないかという課題意識があったんです。

南　私は博物館の空間づくりに長く携わっていたので、むしろ古いものの価値に触れる機会が多くありました。しかし、日本の不動産業界では新築信仰が根強く、例えば法定耐用年数である築50年を超えたビルはまだまだ使えたとしても、どんどん取り壊されてしまう。そんな風潮に疑問を感じていて、古いビルのリノベーションやコンバージョンに前々から関心を持っていました。

松本　最初は競売物件に着目した事業を構想していたのですが、法規制などの壁が高く断念。そこに南さんからアドバイスをいただき、古いビルを取得し、丹青社の強みであるデザインの力でバリューアップした上で売却するというビジネスモデルに軌道修正。「ビルを百年使う」というシンプルで力強い事業コンセプトが生まれました。

松本　2018年ごろから事業計画や扱う物件の条件検討などを進め、2020年に新規事業プロジェクトとして発足。すぐに、最初の物件となる千代田区のビルを取得しました。このビルはバリューアップする前に売却することになってしまったのですが、結果的に利益創出に成功。思い描いていた形ではないにせよ、ここで成功体験を得られたことで風向きがいい方向に変わった感覚がありましたね。

南　実は、当社ではこれまでも不動産事業への参入を検討したことが度々あったのですが、なかなかうまくいかなかったという背景がありまして。R2を立ち上げる際もかなり慎重に議論を重ねてきました。最初の物件で利益を生み出せたのも、過去の失敗事例があるからこそ。これまでの学びを活かして、軌道に乗せることができました。

松本　その後すぐに中央区のビルをマスターリースで借り上げ、今度はリノベーションを施すことができました。ところが、リーシングを開始したところでコロナ禍による緊急事態宣言が発令され、空室が全く埋まらない事態に陥りました。ここでスキームを見直し、中小ビルにおいてはリスクの高いサブリース型のモデルではなく、購入を基本とする方針に変更しました。

南　三棟目も同じく中央区の「ウィンド小伝馬町ビル」を取得。こちらはリノベーション後に全室を埋めることができ、ようやく思い描く形でバリューアップを行うことができました。これまでは事業検証期間としていたのですが、事業化の目処が立ったので、本年度から正式な事業として改めてスタートを切りました。現在は他に二棟のビルを所有しており、バリューアップを進めています。

ウィンド小伝馬町ビルのビフォーアフター。特定緊急輸送道路に面しており、耐震化も急務だった。当社デザイナー監修のもと一級建築士の渡邉明弘さんと共に耐震化とデザイン性を両立した設計を実現。

• 松本　直近の目標としては、まずは現在取得しているビルをしっかりバリューアップすること。その上で、今後はもっと多くのビルを同時並行で手がけていけるように、予算と人員を増やしていきたいと思います。最終的には、丹青社の柱の一つと言えるような事業を目指しています。具体的には、売上100億円規模の事業に育てていきたいですね。

• 南　新規事業を成功させる鍵は、なんでもゼロからイノベーションを生もうとするのではなく、既存事業の隙間に目をつけることだと思っていて。そういう意味では、R2のマーケットは大手デベロッパーが手につけにくい領域でもあり、可能性を大いに感じています。きちんと手を入れればまだまだ使えるのに、老朽化して壊されるのを待っているような中小規模のビルがたくさんある。そこを取りこぼさなければ、松本のいう売上100億円という目標は決して無理があるものではないと確信しています。現状に満足することなく、インパクトのある事業として成長していきたいです。

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